Quiero negarme a ser Presidente de mi Comunidad ¿Tengo responsabilidades?

La cuestión de si puedo negarme a ser presidente de la comunidad es una pregunta que nos viene a más de uno cuando hay renovación de cargos en nuestra comunidad de vecinos. Las labores que conllevan el hecho de ser presidente tienen un grado de responsabilidad, desde estar pendiente de la empresa de servicios de mantenimiento integral de edificios y limpieza de nuestra comunidad, como de cualquier emergencia que pudiera surgir durante nuestro mandato. Y claro, además de todo ello, también tenemos vida personal y profesional, la cual no debemos de descuidar, por lo que el hecho de la elección del cargo, suele resultar algo fastidiosa.

La Ley de la Propiedad Horizontal en su artículo 13 dispone que el nombramiento será obligatorio, por lo que la persona nombrada no puede negarse a desempeñar el cargo de Presidente sin más.

Sin bien es cierto, en el caso de imposibilidad, la persona electa puede dirigirse al Juzgado de Primera Instancia de su localidad para solicitar ser relevado, aunque mientras que el Juez dicte una resolución firme con la persona sustituta, debe de permanecer en el cargo.

Responsabilidades del Presidente de la Comunidad

Es necesaria una protección jurídica del Presidente de la Comunidad para hacer frente a posibles reclamaciones durante el ejercicio de su cargo. Las responsabilidades del Presidente de la Comunidad son más serias de lo que pensamos, ya que es una actividad con cierto riesgo, por lo que no podría negarme a ser Presidente de la Comunidad, como dicta el régimen de acuerdos de los artículos 10 al 17 de la Ley de la Propiedad Horizontal.

Los diferentes derechos que le aporta la LPH al Presidente, le generan paralelamente una serie de responsabilidades que debe cumplir, ejemplo:

- Debe de cumplir de forma diligente, aquellos mandatos o acuerdos que se hayan adoptado en la Junta de Propietarios.
- Debe de realizar aquellos trabajos u obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento integral de edificios y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, de sus servicios e instalaciones comunes.
- Debe de dar el visto bueno a las certificaciones de estar al corriente de pago de un propietario, corresponsabilizándose junto con el propietario de la exactitud de los datos.
- Puede y debe proponer a la Junta de Propietarios la iniciación del procedimiento monitorio contra aquellos propietarios que no cumplan con sus pagos a la Comunidad, y así un largo etc.

Responsabilidades del Presidente de la comunidad como representante legal

Cumplir con los mandatos ya comentados, en el artículo 13.3, actuar con diligencia y ejecutar los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios, es totalmente obligatorio debido a su representación legal de la Comunidad.

Puede exigirse la responsabilidad del Presidente de la comunidad cuando por una actuación culpable o negligente en el ejercicio de sus funciones (tal como dijimos en el título de cómo negarme a ser Presidente de la Comunidad), que sea en perjuicio de la comunidad que representa o a los propietarios de la misma (no podría contratar de su mano el mantenimiento integral de edificios que no haya sido aprobada en Junta. Ver artículo sobre ello aquí). Dichos daños y perjuicios deben de ser acreditados por el perjudicado. En el caso de que el reclamante sea un copropietario, primero tiene que solicitar una convocatoria de Junta Extraordinaria y desarrollar el asunto en la misma; si se llegase al acuerdo de emprender acciones, será la Comunidad quien exija responsabilidad al Presidente; si no llega a consenso el acuerdo, cualquier propietario podrá iniciar la reclamación de manera personal.

En el caso de funciones relevantes como convocar Juntas, exigir el pago de los deudores que no pagan la comunidad, contratar servicios de mantenimiento integral de edificios, ejercitar las acciones judiciales que se acuerden, visar los gastos y presupuestos y hacer cumplir los acuerdos de la Junta, llevan incluida la responsabilidad exigible, esencialmente como representación legal.

Vamos a mostrar una serie de ejemplos de acciones contra el Presidente por su Responsabilidad Civil como representante legal

1. No realizar o materializar los acuerdos adoptados en la Junta o bien realizarlo de forma inadecuada dando lugar a un perjuicio a un tercero o a otro propietario.
2. Cambio de contratación de un seguro, de un cambio de operador de la luz, de un contrato de mantenimiento integral de edificios o de un ascensor, etc. Resolviendo los contratos anteriores de una forma unilateral sin el acuerdo previo de la Junta de Propietarios.
3. Retraso en la emisión del certificado de deuda con perjuicio para el vendedor, etc.

Derechos de la Junta de Propietarios como órgano de decisión y control

Únicamente debemos de tener en cuenta que el presidente de la comunidad posee la representación de la junta de propietarios a través de acuerdos válidos y en los términos de los mismos, por lo que, dentro del cumplimiento de sus obligaciones, no puede traspasar los límites del mandato, debe atenerse a las instrucciones de la junta de propietarios. El art.1726 del Código Civil hace al mandatario, al presidente de la comunidad, responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales.

Una de las preguntas más frecuentes que surgen es si el presidente puede decidir por sí mismo realizar cualquier tipo de obras, contratar una empresa de mantenimiento integral de edificios, contratar una empresa constructora y comprometer el pago al resto de vecinos que lo desconocen. La respuesta claramente es no.

El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal atribuye a la Junta de propietarios:

    1. Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
    2. Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. Ver post aquí.
    3. Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
    4. Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
    5. Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común (por ejemplo, la contratación del servicio de mantenimiento integral de edificios comentado)

No obstante, los actos que el presidente realice tendrán eficacia frente a los terceros con los que haya podido contratar. La extralimitación de funciones del presidente de la comunidad, cuando actúa investido de su cargo, no puede llevar a que la Junta desconozca las obligaciones que aquel contrajera con terceros, por lo que es muy importante actuar con celeridad para evitar reclamaciones o procedimientos judiciales contra la comunidad por este motivo.

El Presidente acuerda la contratación de la empresa de mantenimiento integral de edificios

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